| Аннотация: |
1. Теоретические раздел
1.1. Сущность и понятие оценочной деятельности
Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.
Несколько громоздкое определение сущности оценки стоимости раскрывает следующие основные сущностные черты данного процесса.
1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов. Dыделяются общие для всех случаев этапы оценки:
– определение цели оценки,
– выбор вида стоимости, подлежащего расчету,
– сбор и обработка необходимой информации,
– обоснование методов оценки стоимости;
– расчет величины стоимости объекта,
– внесение поправок;
– выведение итоговой величины,
– проверка и согласование полученных результатов.
Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс – упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.
2. Оценка стоимости – процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.
3. Все стоимостные характеристики оценки должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.
4. Стоимостная оценка носит рыночный характер. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.
Основными существенными факторами залоговой стоимости являются время и риск.
Продолжительность прогнозного периода влияет на величину залоговой стоимости прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной.
Другим существенным фактором залоговой стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.
Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина залоговой стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, ст.3).
Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении.
Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся:
– доход, генерируемый оцениваемым объектом,
– риски, сопровождающие получение этого дохода,
– среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты,
– характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов),
– конъюктура рынка,
– текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.
Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.
Расчет залоговой стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин:
– оценка (или определение) залоговой стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;
– знание величины залоговой стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, при необходимости приняв ряд мер, направленных на увеличение залоговой стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;
– периодическая рыночная оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, предотвратить банкротство и разорение;
– оценка стоимости помогает принять верное эффективное инвестиционное решение покупателю-инвестору.
Заключение
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
На основании произведенных расчетов и анализа полученных результатов, Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость Объекта Оценки, по состоянию на дату оценки составляет округленно 25 000 000 (Двадцать пять миллионов рублей)
|
